La Cour de cassation, dans un arrêt du 15 février 2023, a statué sur la question du droit de préemption du preneur à bail dans le cas d'une vente d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire.
Une société civile immobilière (SCI) a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du 13 mai 2005. Le liquidateur de la SCI a été autorisé à vendre un ensemble immobilier à la communauté de communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse. Un locataire commercial, se prévalant d'un bail commercial et d'une offre d'achat supérieure à celle de la vente, a assigné le liquidateur et l'acquéreur pour obtenir le bénéfice d'un droit de préférence.
Le locataire a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel qui a rejeté ses demandes.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si le locataire commercial pouvait exercer son droit de préférence dans le cas d'une vente d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a rappelé que la vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire est une vente faite d'autorité de justice, en vertu de l'article L. 642-18 du code de commerce. Par conséquent, les dispositions de l'article L. 145-46-1 du même code, qui concernent le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente envisagée par le propriétaire, ne sont pas applicables dans ce cas. Ainsi, le locataire commercial ne peut pas exercer son droit de préférence dans le cadre d'une vente d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que le droit de préemption du locataire commercial ne s'applique pas dans le cas d'une vente d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire. La vente de gré à gré dans ce contexte est considérée comme une vente faite d'autorité de justice, excluant ainsi l'exercice du droit de préférence du locataire commercial.
Textes visés : Articles L. 145-46-1 et L. 642-18 du code de commerce.
: Com., 23 mars 2022, pourvoi n° 20-19.174, Bull., (cassation partielle sans renvoi).