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La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 janvier 2021, a statué sur la validité d'une promesse de vente immobilière soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt. La question posée était de savoir si un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu par la promesse de vente était conforme aux stipulations contractuelles.

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2016, M. F... a vendu à M. et Mme N... une maison d'habitation sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt principal et d'un prêt relais. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir le 3 février 2017. Les acquéreurs n'ayant pas justifié de l'obtention de la totalité des prêts dans les délais prévus, le vendeur a notifié une renonciation à poursuivre l'exécution de la vente. Par la suite, les acquéreurs ont obtenu leurs prêts et ont assigné le vendeur en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale.

En première instance, le vendeur a été débouté de sa demande de conservation du dépôt de garantie et les acquéreurs ont obtenu le paiement de la clause pénale. En appel, la cour a déclaré la promesse de vente caduque et a rejeté la demande des acquéreurs au titre de la clause pénale et des frais de procédure.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu par la promesse de vente était conforme aux stipulations contractuelles.

La Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel. Elle a rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, conformément à l'article 1103 du code civil. Elle a ensuite affirmé que, dans le cas présent, un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu par la promesse de vente était conforme aux stipulations contractuelles.

Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que, même si le prêt obtenu par les acquéreurs était inférieur au montant maximal prévu par la promesse de vente, il était conforme aux stipulations contractuelles. Par conséquent, la promesse de vente n'était pas caduque et les acquéreurs avaient droit à la perfection de la vente et au paiement de la clause pénale. Cette décision souligne l'importance de respecter les termes précis des contrats et de ne pas imposer des conditions plus strictes que celles prévues initialement.

Textes visés : Article 1103 du code civil.

 : 3e Civ., 30 janvier 2008, pourvoi n° 06-21.117, Bull. 2008, III, n° 22 (cassation), et l'arrêt cité.

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