3e Civ., 13 avril 2023, n° 22-10.487, (B), FS

La décision de la Cour de cassation en date du 13 avril 2023, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la question de l'effet de plein droit de l'accession et de l'exclusion du nu-propriétaire du sol propriétaire des constructions édifiées par l'usufruitier à l'extinction de l'usufruit, notamment en ce qui concerne l'exercice de l'action en garantie décennale.

M. C, usufruitier d'un terrain, a confié à la société Frédéric Quetelard la maîtrise d'œuvre de la construction d'une piscine couverte sur ce terrain. Par la suite, la société Roger Postel-confort service a réalisé certains travaux. Suite à des désordres constatés, la société civile immobilière Lily (SCI), propriétaire du sol en nue-propriété, a assigné les constructeurs et leurs assureurs en indemnisation.

Après expertise, la SCI a formé une action en garantie décennale sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Cependant, l'arrêt attaqué a déclaré la SCI irrecevable en son action, au motif qu'elle n'était pas propriétaire de l'ouvrage.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si le nu-propriétaire d'un fonds sur lequel l'usufruitier a édifié une construction nouvelle peut exercer l'action en garantie décennale.

La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d'appel en rejetant le pourvoi. Elle a rappelé que, en vertu de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Cependant, le droit d'accession du nu-propriétaire sur la construction édifiée par l'usufruitier est régi par l'article 555 du même code et n'opère qu'à la fin de l'usufruit. En l'absence de convention réglant le sort de la construction, la SCI n'était donc pas devenue propriétaire de l'ouvrage, puisque l'usufruit de M. C n'avait pas pris fin.

Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que le nu-propriétaire d'un fonds sur lequel l'usufruitier a édifié une construction nouvelle n'est pas propriétaire de cet ouvrage tant que l'usufruit n'est pas éteint. Par conséquent, le nu-propriétaire ne peut pas exercer l'action en garantie décennale, qui est attachée à la propriété de l'ouvrage. Cette décision rappelle l'importance de la distinction entre la propriété du sol et la propriété des constructions édifiées sur ce sol dans le cadre de l'accession.