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Cette décision de la Cour de cassation en date du 12 novembre 2020 concerne une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) soulevée dans le cadre d'un litige relatif à la fixation du loyer d'un bail commercial.

La société Elhil est locataire d'un immeuble commercial appartenant à M. et Mme S... et à leur fils. Le bail a été renouvelé en 2007 et en 2018, et le montant du loyer annuel a été fixé à 12 000 euros par la cour d'appel de Limoges.

Les bailleurs ont consenti au renouvellement du bail en 2018, mais ont soulevé une QPC lors du pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel. Ils soutiennent que l'absence de limite à la baisse du montant du loyer porte atteinte au droit de propriété et au principe d'égalité.

Les articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 1 du Code de commerce sont-ils contraires au droit de propriété et au principe d'égalité garantis par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et par la Constitution de 1958 ?

Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation estime que la QPC ne présente pas un caractère sérieux. Elle souligne que les dispositions contestées ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent les écarter afin de fixer d'un commun accord le prix du loyer. De plus, le bailleur peut demander la révision du loyer après une période de trois ans, ce qui permet de compenser la perte de revenu subie lors du renouvellement du bail. Enfin, la fixation du loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, est considérée comme correspondant au juste prix du bail, déterminé en tenant compte des caractéristiques matérielles du bien et de l'état du marché locatif.

Portée : La Cour de cassation conclut que la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher à la baisse, n'est pas contraire au droit de propriété ni au principe d'égalité. Elle estime que la différence de traitement entre le bailleur et le preneur est justifiée par la nécessité de protéger le preneur contre une surélévation du loyer en cas de dégradation de l'environnement économique du bail. La Cour considère également que la question de la méconnaissance de l'article 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen est inopérante, car la fixation du loyer ne constitue pas une charge publique. Par conséquent, la Cour de cassation décide de ne pas renvoyer la QPC au Conseil constitutionnel.

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