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La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 février 2021, a précisé les conditions de démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé ou périmé après sa réalisation.

Les consorts D... sont propriétaires d'un terrain sur lequel ils ont construit une maison d'habitation en vertu d'un permis de construire initial délivré le 24 décembre 2010 et d'un permis modificatif délivré le 1er février 2011. La société Laurie a obtenu l'annulation de ces permis par la juridiction administrative et a assigné les consorts D... en démolition et en dommages-intérêts.

La cour d'appel a accueilli les demandes de la société Laurie. Les consorts D... ont formé un pourvoi en cassation.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la condition de localisation de la construction dans l'une des zones mentionnées à l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme devait être appréciée à la date de l'attribution du permis de construire ou à la date à laquelle la cour d'appel statue.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a rappelé que l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, limite l'action des tiers en démolition aux seules zones mentionnées au 1° de cet article. Cependant, cette même disposition, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, permet au représentant de l'État d'engager une action en démolition même lorsque la construction n'est pas située dans l'une de ces zones. Ainsi, les propriétaires de constructions situées en dehors des zones spécifiquement mentionnées demeurent exposés à l'action du représentant de l'État.

La Cour de cassation a également souligné que l'objectif du législateur était de concilier la sécurisation des projets de construction avec la protection de la nature, des paysages, du patrimoine architectural et urbain, ainsi que la prévention des risques naturels ou technologiques. Dans cette optique, la Cour a estimé que ne pas permettre au juge d'ordonner la démolition d'une construction située dans l'une des zones mentionnées au 1° de l'article L. 480-13 serait contraire à cet équilibre recherché.

Portée : Cet arrêt de la Cour de cassation précise que la condition de localisation d'une construction dans l'une des zones mentionnées à l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue. Ainsi, si la construction est située dans l'une de ces zones à cette date, le juge peut ordonner sa démolition, même si elle ne l'était pas au moment de l'attribution du permis de construire. Cette décision confirme la volonté du législateur de concilier la sécurité des projets de construction avec la protection de l'environnement et la prévention des risques.

Textes visés : Article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

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