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La décision de la Cour de cassation du 27 février 2020, rendue par la 2e Chambre civile, porte sur la question de l'opposabilité d'un bail à l'adjudicataire d'un immeuble loué, lorsque celui-ci avait connaissance de l'existence du bail avant l'adjudication.

Un bien immobilier appartenant à la société Claridge était loué à M. et Mme F... selon un bail du 15 septembre 2008. Ce bien a été adjugé le 16 septembre 2014 à la société Bestin Realty, créancier poursuivant, faute d'enchère. Le procès-verbal de description et le "procès-verbal d'apposition de placard" mentionnaient l'existence du bail. La société Bestin Realty a ensuite fait délivrer un commandement de quitter les lieux à M. et Mme F... et à la société Claridge, et ces derniers ont été expulsés en présence de la force publique.

La société Claridge et M. et Mme F... ont saisi un juge de l'exécution afin de demander l'annulation des opérations d'expulsion.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si le bail était opposable à l'adjudicataire, malgré la saisie opérée par la société Bestin Realty sur l'immeuble.

La Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de Basse-Terre du 30 avril 2018. Elle a jugé que la délivrance d'un commandement valant saisie immobilière n'interdit pas la conclusion ou la reconduction tacite d'un bail antérieurement conclu. De plus, le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que l'adjudicataire d'un immeuble loué est tenu de respecter le bail existant, même s'il a connaissance de son existence avant l'adjudication. Ainsi, le bail est opposable à l'adjudicataire, et il ne peut pas expulser les locataires sans respecter les droits qui leur sont accordés par le bail.

Textes visés : Article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution.

 : 3e Civ., 23 mars 2011, pourvoi n° 10-10.804, Bull. 2011, III, n° 43 (rejet), et l'arrêt cité.

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