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La Cour de cassation, dans un arrêt du 25 mai 2022, a cassé partiellement une décision rendue par la cour d'appel de Paris le 18 novembre 2020. Cet arrêt concerne la responsabilité pour manquement à l'obligation d'information dans le cadre d'un prêt immobilier.

La société Entenial, aujourd'hui la société Crédit foncier de France, a accordé un prêt de 220 000 euros à M. et Mme [W] pour financer leur résidence principale. Le prêt comportait un taux d'intérêt fixe de 3,55% pendant les trois premiers mois, suivi d'un taux variable en fonction de l'évolution de l'indice Tibeur trois mois. Le remboursement du capital commençait avec le cinquante-deuxième versement, après deux périodes de différés d'amortissement avec franchise partielle d'intérêts. La société Crédit et services financiers (Créserfi) a accompagné les emprunteurs dans leur recherche de prêt et leur a fourni une assurance ainsi qu'un engagement de caution.

Les emprunteurs ont soutenu que le prêteur et la Créserfi avaient manqué à leur devoir d'information, de conseil et de mise en garde en leur fournissant un prêt dangereux et inadapté à leur situation financière. Ils ont donc demandé des dommages-intérêts.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si le prêteur et la Créserfi avaient manqué à leur obligation d'information et de mise en garde concernant le risque d'amortissement négatif lié à la mise en place d'un prêt par paliers.

La Cour de cassation a rappelé que lorsque le prêt consenti à un emprunteur non averti comporte des paliers d'échéances, dont le montant de certaines est inférieur à celui des intérêts échus, de sorte que le règlement de ces échéances n'affecte pas le capital emprunté et que la différence entre le montant de l'échéance et ces intérêts s'ajoute au capital restant dû, le prêteur est tenu à une obligation d'information et l'intermédiaire en crédit à un devoir de mise en garde sur le risque d'amortissement négatif qui en résulte.

La Cour de cassation a constaté que le prêt litigieux comportait trois paliers d'échéances, dont les deux premiers n'étaient pas progressifs mais dégressifs et ne permettaient pas de couvrir la totalité des intérêts mensuels générés par le capital emprunté. De plus, la part d'intérêts non réglée durant les quarante et un premiers mois faisait l'objet d'un report avec une capitalisation mensuelle et un cumul. La Cour de cassation a donc conclu que la cour d'appel avait violé l'obligation d'information et de mise en garde en rejetant les demandes des emprunteurs.

Portée : Cet arrêt de la Cour de cassation confirme l'obligation pour le prêteur et l'intermédiaire en crédit d'informer et de mettre en garde l'emprunteur sur le risque d'amortissement négatif lié à un prêt par paliers. Il rappelle que cette obligation s'applique lorsque le montant de certaines échéances est inférieur à celui des intérêts échus, ce qui entraîne une augmentation du capital restant dû.

Textes visés : Article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

 : 1re Civ., 19 novembre 2009, pourvoi n° 08-13.601, Bull. 2009, I, n° 232 (rejet).

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