La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 avril 2022, a statué sur la possibilité d'appliquer l'anatocisme dans le cadre d'un prêt immobilier en présence d'une limitation légale des indemnités dues au prêteur ou à la caution par l'emprunteur défaillant.
La Société générale a consenti à M. [I] un prêt immobilier garanti par le cautionnement de la société Crédit logement. Par la suite, la banque a également accordé trois prêts à la société civile immobilière SRG [K], également garantis par le cautionnement de la société Crédit logement, de M. [I] et de Mme [W]. En raison d'échéances impayées, la banque a prononcé la déchéance du terme des prêts et a été désintéressée par la société Crédit logement, qui a assigné les emprunteurs et les cofidéjusseurs en paiement.
La cour d'appel de Paris a ordonné la capitalisation des intérêts au titre du prêt immobilier souscrit par M. [I] le 14 août 2000. M. [I] a formé un pourvoi en cassation.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l'interdiction de mettre à la charge de l'emprunteur des indemnités autres que celles prévues par la loi s'applique également à l'application de l'anatocisme dans le cadre d'un prêt immobilier.
La Cour de cassation a rappelé que l'article L. 312-23 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010, dispose qu'aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux prévus par les articles L. 312-21 et L. 312-22 du code de la consommation ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation d'un prêt immobilier ou de défaillance prévus par ces articles. La Cour a également souligné que l'article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, prévoit la possibilité de capitaliser les intérêts.
La Cour a conclu que cette interdiction s'applique tant à l'action du prêteur contre l'emprunteur qu'aux recours personnel et subrogatoire exercés contre celui-ci par la caution. Par conséquent, la cour d'appel a violé les textes susvisés en ordonnant la capitalisation des intérêts au titre du prêt immobilier.
Portée : La décision de la Cour de cassation clarifie que l'interdiction de mettre à la charge de l'emprunteur des indemnités autres que celles prévues par la loi s'applique également à l'application de l'anatocisme dans le cadre d'un prêt immobilier. Cette décision renforce la protection de l'emprunteur en limitant les frais et indemnités qui peuvent lui être imposés en cas de défaillance.
Textes visés : Article L. 312-23 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 ; article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.