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La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 novembre 2020, a rappelé les conditions de mise en œuvre de l'exception de nullité d'un acte en matière de contrat.

M. I... et la société Créations immobilier conseils ont confié à Mme A..., agent immobilier, un mandat de recherche en vue d'acquérir un terrain. Les vendeurs ont donné mandat à Mme A... de vendre leurs terrains. Des promesses de vente ont été consenties et la vente a été réitérée par acte authentique. Mme A... a ensuite assigné M. I... en paiement de ses commissions.

Mme A... a formé une demande en nullité des mandats de recherche et de vente. La cour d'appel a rejeté cette demande, considérant que M. I... avait exécuté tout ou partie des obligations tirées des mandats de recherche.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l'exception de nullité d'un acte était recevable lorsque l'acte avait reçu un commencement d'exécution par l'une des parties.

La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel. Elle a rappelé que selon l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'exception de nullité n'est plus recevable si l'acte a reçu un commencement d'exécution par l'une des parties. Elle a considéré que la cour d'appel avait violé ce texte en estimant que le commencement d'exécution du mandat devait être apprécié en fonction de la partie qui l'avait effectué.

Portée : Cet arrêt rappelle que l'exception de nullité d'un acte n'est plus recevable si l'acte a reçu un commencement d'exécution par l'une des parties, indépendamment de la partie qui l'a effectué. Ainsi, même si une partie a exécuté tout ou partie de ses obligations, elle peut toujours invoquer l'exception de nullité si l'acte est entaché de nullité.

Textes visés : Article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

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